specustawa drogowa - odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości

 
Mam okazję reprezentować osoby, których nieruchomości zostały wywłaszczone na potrzeby budowy różnych dróg publicznych, w postępowaniach o ustalenie i wypłatę odszkodowania. Moja podstawowa refleksja jest taka - to nie są postępowania, które poprowadzą się same, a odpowiednie przygotowanie i poprowadzenie sprawy może znacznie przyspieszyć wypłatę odszkodowania i doprowadzić do zwiększenia (czy raczej urealnienia) jego wartości. 
 
Ale od początku. Otóż zdecydowana większość inwestycji dotyczących dróg publicznych realizowana jest na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - dalej jako specustawa. Pominę w tym miejscu liczne wątpliwości odnośnie do zgodności z Konstytucją niektórych regulacji tej ustawy i skupię się stricte na kwestiach dotyczących odszkodowań. 

Aby doszło do ustalenia i wypłaty odszkodowania, najpierw musi dojść do wywłaszczenia. 

Wywłaszczenia nieruchomości pod drogi publiczne dokonywane są na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która powszechnie określana jest jako decyzja ZRID i tak też będę ją nazywał w dalszej części niniejszego wpisu. Decyzja ZRID zawiera w sobie wiele elementów, które w zwykłych postępowaniach musiałyby zostać zawarte w kilku różnych decyzjach. Decyzja taka między innymi zatwierdza podział nieruchomości (art. 12 ust. 1 specustawy), uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych (art. 17 ust. 3 pkt. 4 specustawy), ale przede wszystkim wywłaszcza nieruchomości na potrzeby budowy drogi publicznej (art. 12 ust. 4 specustawy). Skutek wywłaszczenia następuje w momencie, w którym decyzja ZRID uzyskuje przymiot ostateczności. Co więcej, ostateczna decyzja ZRID lub nieostateczna decyzja ZRID, ale z rygorem natychmiastowej wykonalności, zobowiązuje do niezwłocznego wydania nieruchomości, opróżnienia lokali i innych pomieszczeń oraz uprawnia do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez właściwego zarządcę drogi. 

Jeżeli decyzja ZRID uzyska przymiot ostateczności, to organ, który ją wydał powinien w terminie 30 dni wydać decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości (art. 12 ust. 4a i 4b specustawy). Jeżeli decyzji ZRID nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzja o odszkodowaniu powinna być wydana w terminie 60 dni od dnia nadania takiego rygoru (art. 12 ust. 4g specustawy).To jednak tylko teoria. Wskazane wyżej terminy, są bowiem tak zwanymi terminami instrukcyjnymi, które nie wiążące organu administracji. W praktyce postępowania odszkodowawcze potrafią trwać długo, w ekstremalnych przypadkach - nawet kilka lat.

Odszkodowanie ustalane jest według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID oraz według jej wartości z chwili ustalenia odszkodowania (art. 18 ust. 1 specustawy). Ważne regulacje dotyczące szacowania nieruchomości zawarte są nie tylko w specustawie, ale również w §36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - dalej jako rozporządzenie. W rozporządzeniu wskazano między innymi, że przy wycenie nieruchomości nie uwzględnia się nakładów dokonanych po dniu wydania decyzji ZRID, co jest konsekwencją zasady, że odszkodowanie ustalane jest według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID.

Mając powyższe na uwadze, właściciele nieruchomości które będą wywłaszczane powinni jeszcze przed wydaniem decyzji ZRID zabezpieczyć swoje interesy. Często bowiem przebieg drogi publicznej znany jest jeszcze zanim decyzja ZRID zostanie wydana. W takich sytuacjach właściciele nieruchomości, które zostaną wywłaszczone powinni zgromadzić dokumentację pozwalającą na ustalenie jakie nakłady znajdują się na nieruchomości i jaką mają wartość. Ponadto bardzo przydatna będzie dokumentacja fotograficzna zarówno z okresu poprzedzającego wydanie decyzji ZRID, jak i z samego dnia wydania tej decyzji. Takie przygotowanie się do postępowania odszkodowawczego, znacznie ułatwi zadbanie o to, aby wycena nieruchomości została sporządzona w należyty sposób, co znajdzie bezpośrednie przełożenie na odszkodowanie. 

Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką lub innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, odszkodowanie zostanie odpowiednio zmniejszone (art. 18 ust. 1a, 1b i 1c specustawy).

Kolejną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę jest możliwość uzyskania tak zwanych bonusów do odszkodowania. Otóż jeżeli wywłaszczana nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym wyodrębniony został lokal mieszkalny odszkodowanie powiększa się o kwotę 10.000 zł (art. 18 ust. 1f specustawy). Jeżeli natomiast nieruchomość zostanie niezwłocznie wydana przez dotychczasowych właścicieli, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu decyzji ZRID rygoru natychmiastowej wykonalności lub od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu takiego rygoru lub od dnia w którym decyzja ZRID stała się ostateczna, odszkodowanie ulega powiększeniu o 5% wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1e specustawy). 

W toku postępowania odszkodowawczego najważniejszą kwestią jest kontrola nad prawidłowością przygotowania wyceny nieruchomości. Taką kontrolę musi sprawować właściciel nieruchomości, który może oczywiście skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, najlepiej takiego, który ma doświadczenie w tego rodzaju sprawach. Wyceny w praktyce wyglądają bowiem tak, że są przygotowywane niemal hurtowo przez jeden podmiot, z którego usług korzysta organ wydający decyzję odszkodowawczą. Często zdarza się przy tym, że wyceny są zaniżone lub wręcz bardzo zaniżone albo zawierają błędy. W przypadku większych lub bardziej wartościowych nieruchomości bardzo dobrym pomysłem jest zlecenie przez właściciela sporządzenia własnej wyceny nieruchomości, która zostanie przygotowana w oparciu o przepisy i reguły dotyczące wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości pod drogi publiczne. Taki krok umożliwi uzyskanie materiału porównawczego i dostarczy ewentualnych argumentów do kwestionowania błędnego operatu szacunkowego, jeżeli taki zostanie przygotowany w postępowaniu odszkodowawczym. 

Należy również wiedzieć, że wyceniając nieruchomość na potrzeby omawianego odszkodowania rzeczoznawca powinien dokonać wyboru podejścia, metody i techniki szacowania uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jeżeli dana nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to pod uwagę bierze się studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli również ich brak, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (§36 ust. 1 rozporządzenia). 
Powyższe oznacza, że co do zasady nie przyjmuje się przeznaczenia nieruchomości pod budowę drogi, lecz takie przeznaczenie, które ma ona w obowiązujących dokumentach planistycznych, a w przypadku ich braku - przeznaczenie wynikające z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. 

Trzeba jednak pamiętać o dwóch bardzo ważnych zasadach.

Po pierwsze, jeżeli wywłaszczenie dotyczy nieruchomości, która była przeznaczona w dokumentach planistycznych pod budowę drogi, to wartość nieruchomości powinna zostać ustalona na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero jeżeli byłoby to niemożliwe, przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród nieruchomości sąsiednich (§36 ust. 4 rozporządzenia). To ważna zasada, albowiem nagminnie spotyka się nieuzasadnione dokonywanie wycen na podstawie przeznaczenia przeważającego wśród nieruchomości sąsiednich, co czasami bywa bardzo niekorzystne dla właścicieli. Tymczasem o niemożliwości wyceny na postawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych można mówić, jeżeli transakcji dotyczących nieruchomości drogowych nie ma ani na rynku lokalnym, ani na rynku regionalnym, ani na rynku krajowym. Przy obecnym poziomie realizacji inwestycji drogowych, transakcje takie z całą pewnością są i powinny być uwzględniane.  Ponadto należy brać pod uwagę ceny transakcyjne dotyczące nieruchomości drogowych przeznaczanych pod podobny rodzaj drogi, który realizowany jest z wykorzystaniem wywłaszczonej nieruchomości. Innymi słowy, jeżeli realizowana jest droga gminna, to należy brać pod uwagę transakcje dotyczące nieruchomości pod drogi gminne, ale jeżeli realizowana jest droga krajowa będąca drogą ekspresową, to należy brać pod uwagę transakcje dotyczące nieruchomości pod taki właśnie rodzaj drogi. 
 
Po drugie, przy wycenie nieruchomości na potrzeby odszkodowania obowiązuje tak zwana zasada korzyści (§36 ust. 3 rozporządzenia). Zgodnie z tą zasadą, jeżeli wycena nieruchomości zgodna z celem wywłaszczenia, czyli uwzględniająca przeznaczenie pod budowę drogi, byłaby wyższa niż wycena oparta na rzeczywistym przeznaczeniu nieruchomości, to powinno nastąpić podwyższenie wyceny, jednakże nie więcej niż o 50%. Oznacza to, że w postępowaniu odszkodowawczym, jeżeli wywłaszczona nieruchomość ma przeznaczenie inne niż pod budowę drogi, to zawsze należy dokonywać alternatywnej wyceny z uwzględnieniem przeznaczenia pod realizację inwestycji drogowej, w związku z realizacją której następuje wywłaszczenie. Dopiero wówczas można bowiem przeprowadzić test korzyści i zdecydować czy omawiana zasada znajdzie zastosowanie. 

W praktyce w postępowaniach odszkodowawczych, wyceny bardzo często nie uwzględniają powyższych przepisów. Nagminne jest również dobieranie do porównania niewłaściwych nieruchomości, które wcale nie są nieruchomościami podobnymi. Dlatego tak istotne jest aby czuwać nad prawidłowością wycen i tym samym wysokości odszkodowań, w miarę możliwości przy pomocy profesjonalisty. 
 
 
 
 
 

solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy robót budowlanych

 
W obrocie prawnym i gospodarczym regułą jest, że roboty budowlane (inwestycje) realizowane są w dużym zakresie przez podwykonawców. Wygląda to w ten sposób, że inwestor zleca wykonanie inwestycji wykonawcy, a ten angażuje podwykonawców do wykonania poszczególnych zakresów prac albo nawet ich całości. Nie jest to w żadnym wypadku zjawisko nieporządne, dzięki niemu więcej podmiotów angażuje się w wykonywanie prac i więcej podmiotów (oraz osób) ma zajęcie, a co za tym idzie - zarobek.

Patrząc na aspekt prawny tego zjawiska, należy oczywiście pamiętać o art. 356§1 Kodeksu cywilnego (k.c.), zgodnie z którym:

Wierzyciel może żądać osobistego świadczenia dłużnika tylko wtedy, gdy to wynika z treści czynności prawnej, z ustawy albo z właściwości świadczenia.

Z drugiej strony, zgodnie z art. 647(1)§1 k.c. w umowie o roboty budowlane strony ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców.

To zatem umowa o roboty budowlane jest dokumentem, który określa zakres robót (prac), które będą wykonywać podwykonawcy.

Tyle tytułem wstępu. Niniejszy wpis dotyczy bowiem stricte rozliczenia podwykonawców. Chodzi o sytuacje, w których wykonawcy nie płacą podwykonawcom wynagrodzenia. Oczywiście w grę wchodzi wówczas solidarna odpowiedzialność inwestora, o której mowa w art. 647(1)§5 k.c. Oznacza ona, że jeżeli wykonawca nie ureguluje wynagrodzenia podwykonawcy, za zapłatę tego wynagrodzenia odpowiedzialny będzie inwestor. Co więcej podwykonawca może żądać zapłaty wynagrodzenia nawet od razu od inwestora, nie czekając na to czy wykonawca mu zapłaci, albowiem taką możliwość daje mu solidarna odpowiedzialności za zapłatę tego wynagrodzenia po stronie wykonawcy i inwestora. 

Nawiasem mówiąc inwestor powinien zadbać nie tylko o to, aby odpowiednio określić zakres robót wykonywany przez podwykonawców, ale również o to, aby w odpowiedni sposób uregulować zasady rozliczeń regresowych pomiędzy nim a wykonawcą. W praktyce często spotyka się całkowite roszczenie regresowe, w tym sensie, że jeżeli inwestor ureguluje wynagrodzenie podwykonawcy, może żądać zwrotu całej kwoty od wykonawcy. Jeżeli tego rodzaju postanowień nie będzie w umowie pomiędzy inwestorem a wykonawcą (a wbrew pozorom takie sytuacje się zdarzają) zwrot inwestorowi będzie przysługiwał tylko w połowie (art. 376§1 zdanie drugie k.c.).

Jednakże inwestor nie zawsze będzie ponosił solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Będzie tak jedynie wówczas, gdy wyrazi zgodę na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą. Przyjmuje się bowiem, że taka solidarna odpowiedzialności zachodzi wyłącznie wówczas, gdy zastosowanie znajdzie art. 647(1)§2 k.c., zgodnie z którym:

Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest wymagana zgoda inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

I tu dochodzimy do sedna sprawy. Otóż w doktrynie i orzecznictwie trwają spory odnośnie do tego jakie zachowania inwestora i w jakich sytuacjach mogą zostać uznane za zgodę determinującą jego solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców. Pewne jest za to, że taka zgoda nie przesądza o ważności umowy wykonawcy z podwykonawcą - czyli i bez zgody inwestora wspomniana umowa będzie ważna.

Kiedy zatem inwestor będzie ponosił solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawców? 

W orzecznictwie słusznie wskazuje się, że może zaistnieć jedna z następujących sytuacji (tak na przykład wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2015 roku, sygnatura akt: II CSK 551/14):

1.
sprzeciw inwestora wobec zawarcia przez wykonawcę umowy z podwykonawcą - nie ma to, co do zasady, żadnego wpływu na to czy wykonawca będzie mógł korzystać z podwykonawców czy też nie, ale w takiej sytuacji inwestor nie będzie ponosił solidarnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy, którego dotyczy sprzeciw;

2.
zgoda bierna inwestora - chodzi o sytuację z art. 647(1)§2 zdanie drugie k.c., czyli wykonawca przedstawia inwestorowi umowę z podwykonawcą lub jej projekt wraz z częścią dokumentacji dotyczącą prac, które ma wykonać podwykonawca, a inwestor nie zgłasza na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, w takiej sytuacji ma inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy;

3.
zgoda czynna inwestora wyrażona wprost - inwestor wprost oświadcza, że zgadza się na to, aby dany podwykonawca wykonywał prace, w takiej sytuacji oczywiście inwestor ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy;

4.
zgoda czynna inwestora wyrażona w sposób dorozumiany - inwestor wprawdzie wprost nie oświadcza, że zgadza się na to, aby dany podwykonawca wykonywał prace, ale zachowuje się w taki sposób, że z jego zachowania wynika, iż na to się zgadza (art. 60 k.c.), w takiej sytuacji inwestor również ponosi solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.
 
Jak zatem widać z powyższego, omawiana norma jest interpretowana stosunkowo szeroko., a tryb z art. 647(1)§2 zdanie drugie k.c. nie jest uznawany za jedyny sposób doprowadzenia do sytuacji, w której inwestor będzie podnosił solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy. Przeciwnie, orzecznictwo skupia się na art. 647(1)§2 zdanie pierwsze k.c. i na kwestii zgody inwestora, która może być wyrażona zarówno wprost, jak i w sposób dorozumiany.

O ile sprzeciw inwestora i jego zgoda bierna nie budzą większych kontrowersji, o tyle zgoda czynna inwestora, a w szczególności zgoda czynna wyrażona w sposób dorozumiany, wywołują wątpliwości zwłaszcza odnośnie do tego jakie warunki muszą zostać spełnione, aby zgodę czynną dorozumianą inwestora można było uznać za uzasadniającą jego solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Przez szacunek dla czytelników niniejszego wpisu, którzy byli na tyle cierpliwi, że dotarli do tego miejsca, oszczędzę omawiania licznych orzeczeń dotyczących zgody czynnej, a skupię się raczej na konkluzjach, które z nich wynikają. 

Otóż w przypadku zgody czynnej wyrażonej wprost nie stawia się żadnych warunków poza tym, żeby było wiadomo odnośnie do jakiego podwykonawcy inwestor wyraża zgodę. Innymi słowy, jeżeli inwestor wprost zgodzi się, aby dany podwykonawca wykonywał prace, to zawsze będzie ponosił solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia temu podwykonawcy (patrz na przykład: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2014 roku, sygnatura akt: V CSK 124/13, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 sierpnia 2015 roku, II CSK 551/14). U podstaw takiego poglądu, leży założenie, że skoro inwestor godzi się na danego wykonawcę, to uznaje że ma wystarczająco dużo danych, aby podjąć taką decyzję i nie dzieje mu się krzywda (volenti non fit iniuria). 

W przypadku zgody czynnej wyrażonej w sposób dorozumiany sytuacja jest bardziej skomplikowana. Przyjmuje się, że aby zachowanie inwestora mogło zostać uznane za dorozumianą zgodę na danego podwykonawcę, inwestor musi mieć wiedzę o istotnych postanowieniach umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą lub przynajmniej musi mieć możliwość uzyskania takiej wiedzy (patrz na przykład: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca 2015 roku, sygnatura akt: III CSK 370/14, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygnatura akt: II CSK 80/08, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2010 roku, sygnatura akt: II CSK 210/10,wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 roku, sygnatura akt: IV CSK 91/12, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 roku, sygnatura akt: III CSK 298/12, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2015 roku, sygnatura akt: II CSK 327/14, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 maja 2015 roku, sygnatura akt: II CSK 483/14, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2015 roku, sygnatura akt: IV CSK 580/14). Nie chodzi przy tym o potencjalną możliwość uzyskania takiej wiedzy, lecz o realną w danej sytuacji możliwość jej uzyskania. Na inwestora nie nakłada się bowiem obowiązku kontrolowania wykonawcy i żądania przedkładania mu umów z podwykonawcami. Jednakże jeżeli przykładowo do inwestora zostanie skierowane pismo informujące go o istotnych postanowieniach umowy z podwykonawcą, to w takiej sytuacji bez wątpienia zostanie stworzona możliwość zapoznania się przez niego z tymi postanowieniami i bez znaczenia będzie to czy faktycznie się z nimi zapozna, czy też nie. Bez znaczenia jest również to z jakiego źródła inwestor uzyska wiedzę (lub możliwość jej uzyskania) i w jakim momencie. Istotne jest za to aby wiedza inwestora lub możliwość jej uzyskania dotyczyła osoby podwykonawcy, zakresu wykonywanych przez niego prac, oraz wysokości jego wynagrodzenia (lub sposobu jego ustalenia). Akurat ta ostatnia kwestia, choć wydaje się kluczowa, budziła największe kontrowersje. W mojej ocenie wiedza o wynagrodzeniu podwykonawcy lub możliwość jej uzyskania jest absolutnie podstawowa. Trudno byłoby bez niej interpretować zachowanie inwestora jako wyrażające zgodę na konkretnego podwykonawcę i zawarcie z nim umowy przez wykonawcę. Wydaje się, że podobne założenie przyjął Sąd Najwyższy wydając uchwałę z dnia 17 lutego 2016 roku (tak tak świeżynka), sygnatura akt: III CZP 108/15, w której stwierdził, iż:

Skuteczność wyrażonej w sposób dorozumiany (art. 60 k.c.) zgody inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą jest uzależniona od zapewnienia mu możliwości zapoznania się z postanowieniami tej umowy, które wyznaczają zakres jego odpowiedzialności przewidzianej w art. 647[1] § 5 k.c. 

Rzecz jasna, ciężar udowodnienia okoliczności uzasadniających solidarną odpowiedzialność inwestora spoczywa na podwykonawcy domagającemu się zapłaty wynagrodzenia.
 
 
 

formularz kontaktowy

Nazwa

Adres e-mail *

Wiadomość *

obserwatorzy

Copyright © paragrafowanie